Cómo preparar tu propiedad para una sesión de fotos

Por qué la preparación determina el 80 % del resultado

La fotografía inmobiliaria profesional no consiste solo en apretar un botón. Exige un sujeto limpio, ordenado, despersonalizado y escenificado. Una propiedad mal preparada multiplica el trabajo de postproducción, alarga la sesión in situ y delata defectos que 10 minutos de orden habrían solucionado.

Un comprador no compra una casa, compra una proyección. Si la foto muestra una esponja en el fregadero o zapatos en la entrada, esa proyección se rompe. Preparar la propiedad es ofrecer al comprador un lienzo mental limpio.

El timing ideal: D-7 a D-0

La preparación debe planificarse durante una semana. Hacerlo todo la víspera lleva al agotamiento y a los olvidos.

D-7: Auditoría y orden general

Recorre la propiedad con ojo crítico. Lista todo lo que necesita limpieza, reparación, movimiento o eliminación. Haz fotos de referencia con el móvil desde los futuros ángulos de disparo: todo lo que sobresale, se refleja o desentona saltará a la vista.

D-5: Pequeñas reparaciones

Rellena agujeros de tacos, retoca pintura desconchada, cambia bombillas fundidas, fija lo que sobresale. Un rodapié despegado o un enchufe amarillento se nota al instante en una foto HDR.

D-3: Despejar

Cajas guardadas en garaje o trastero. Objetos personales recogidos. Imanes retirados de la nevera. La regla: todo lo que no sea decorativo o funcional debe desaparecer del campo visual.

D-2: Limpieza completa

Suelos, cristales interiores y exteriores, espejos, baños, encimeras. Los cristales limpios son esenciales: una huella en una ventana a contraluz se convierte en el punto focal de la foto.

D-1: Escenificación

Cojines recolocados, cama hecha al cuadrado, toallas limpias dobladas, flores frescas. La sobriedad gana: demasiada decoración mata la lectura del espacio.

Día D: Últimos gestos

Enciende todas las lámparas, abre todas las cortinas, aleja los coches de la propiedad.

Preparar los exteriores

En Idealista, Fotocasa y Habitaclia, la primera foto es casi siempre una vista exterior. Decide el clic.

Fachada y alrededores

• Cortar el césped 2 o 3 días antes (no la misma mañana)
• Podar setos, arbustos, plantas que sobresalgan
• Recoger hojas secas, ramas, objetos olvidados
• Limpiar terraza, entrada, escaleras a presión
• Ocultar cubos, compostador, mangueras
• Mover los coches (los tuyos y los de los vecinos si es posible)

Terraza, piscina, jardín

• Colocar el mobiliario de jardín ordenadamente, cojines en su sitio
• Encender las luces exteriores para las tomas crepusculares
• Limpiar la superficie de la piscina, retirar robot y flotadores
• Apagar el riego automático durante la sesión

Preparar la entrada

La entrada marca el tono. Una zona desordenada sugiere que toda la propiedad carece de almacenamiento.

• Ningún zapato visible
• Abrigos retirados de las perchas o reducidos a un elemento decorativo
• Correo, llaves, bolsos guardados fuera del encuadre
• Espejo limpio y sin manchas

Preparar el salón y el comedor

Es la estancia principal: 4 a 6 fotos de las 25 a 35 entregadas.

• Mandos a distancia guardados en un cajón, cables agrupados
• Mesas auxiliares despejadas (1 o 2 objetos decorativos máximo)
• Librería ordenada por altura, libros alineados
• Fotos personales y títulos retirados de las paredes
• Plantas sanas, macetas limpias, hojas sin polvo
• Cortinas completamente abiertas, visillos estirados

Preparar la cocina

La cocina es la estancia que más sufre el día a día. También es donde los compradores proyectan más fantasías.

• Encimeras completamente vacías (salvo 2-3 elementos elegidos)
• Nevera despejada: sin imanes, sin listas de la compra
• Fregadero vacío y seco, grifería pulida
• Acero inoxidable brillante, sin huellas
• Paños de cocina retirados o perfectamente doblados

Preparar los dormitorios

El objetivo: mostrar una habitación de hotel, no un dormitorio vivido.

• Cama hecha al cuadrado, almohadas mullidas y alineadas
• Ropa de cama neutra, blanca o tono sobre tono
• Mesitas de noche despejadas (lámpara, libro, ya está)
• Sin ropa visible
• Cables de cargador ocultos tras los muebles

Preparar los baños

La estancia que más rápidamente revela la calidad de mantenimiento de una propiedad.

• Superficies completamente despejadas: cepillos de dientes, pasta, cuchillas retiradas
• Toallas limpias dobladas en tres
• Descalcificación completa: grifería, espejos, mamparas
• Tapa del inodoro bajada
• Cubo, escobilla, cesto de ropa ocultos

El día D: los últimos reflejos

El fotógrafo suele llegar 30 o 45 minutos antes del inicio de la sesión. Todo debe estar listo.

1. Todas las luces encendidas en todas las estancias, incluso las que no se fotografían (la luz se cuela en los pasillos)
2. Todas las cortinas abiertas, todos los visillos estirados
3. Aire acondicionado o calefacción moderada para evitar vaho y reflejos
4. Ventiladores de techo apagados
5. Mascotas fuera o en una habitación que no se fotografíe
6. Sin música alta — el agente y el fotógrafo deben coordinarse

Errores clásicos que evitar

• Limpiar la misma mañana de la sesión: suelos mojados, marcas frescas, estrés visible
• Sobred decorar: demasiadas velas, demasiadas flores, demasiados cojines
• Dejar que las estaciones traicionen el anuncio: fotos con árbol de Navidad publicadas en marzo
• Programar la sesión el día equivocado: tiempo gris para una propiedad cuya vista es el argumento principal
• Mezclar varias sesiones: cocina en marzo, salón en junio da un anuncio incoherente