Modelo 210: el impuesto de no residentes propietarios en España

1. El mecanismo que casi nadie menciona en la compraventa

Cuando un comprador europeo adquiere un apartamento en la Costa Dorada — como segunda residencia, inversión o bien para alquilar en temporada — los profesionales inmobiliarios le hablan del IBI (tasa municipal anual), de los gastos de escritura (ITP del 10 % más honorarios) y de la plusvalía en la futura venta. El IRNR brilla por su ausencia.

El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) es el impuesto sobre la renta específico para los no residentes fiscales en España. Se aplica desde el momento en que tienes un inmueble en territorio español — lo ocupes personalmente, lo alquiles o lo dejes vacío. Sin excepciones. Y Hacienda tiene la larga memoria que ya conocemos.

"Los propietarios de inmuebles que no sean residentes en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes. En el caso de inmuebles que no generan rendimientos (sin alquilar), tributan por una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral."

Agencia Tributaria — IRNR Modelo 210

2. Las dos situaciones cubiertas por el Modelo 210

Situación A — Inmueble no arrendado (uso personal o desocupado)

Si utilizas tu apartamento español únicamente para tus propias vacaciones — o si lo tienes vacío — sigues siendo sujeto pasivo de un impuesto ficticio calculado sobre la renta imputada.

Cálculo:

• Base imponible = valor catastral × 1,1 % (o 2 % si el valor catastral data de más de 10 años sin revisión)
• Impuesto = base imponible × 19 % (tipo UE/EEE)

Ejemplo concreto: tu apartamento en Tarragona tiene un valor catastral de 80.000 €.

• Valor catastral revisado en los últimos 10 años: 80.000 × 1,1 % = 880 € de base imponible
• IRNR a pagar: 880 × 19 % = 167,20 €/año

Si el valor catastral no ha sido revisado en más de 10 años: 80.000 × 2 % = 1.600 € × 19 % = 304 €/año

Situación B — Inmueble arrendado (rentas reales)

Si pones tu inmueble en alquiler (larga temporada o alquiler vacacional con licencia HUT), el IRNR se aplica sobre las rentas reales percibidas.

Cálculo para residente UE:

• Base imponible = rentas brutas percibidas − gastos deducibles (reales y justificados)
• Impuesto = base neta × 19 %

Qué es deducible para residentes UE: intereses del préstamo hipotecario, cuota de comunidad, IBI, seguro del hogar, gastos de gestión del alquiler, obras de reparación y mantenimiento, amortización del inmueble (3 % anual sobre el valor de construcción — no del suelo).

Qué no es deducible: la amortización del suelo (no amortizable), los gastos personales no vinculados al inmueble.

3. Los plazos de presentación

La fecha del 31 de diciembre para la renta imputada: es el plazo para la renta imputada del año anterior. En concreto, las rentas ficticias de 2025 deben declararse antes del 31 de diciembre de 2026. Muchos propietarios no residentes no lo saben y descubren años de atrasos al vender o al solicitar un certificado fiscal. Hacienda no olvida — y tiene 4 años para reclamar.

4. La retención del 3 % en la venta: el mecanismo clave

Cuando vendes tu inmueble español siendo no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211. Este importe se considera un pago a cuenta del IRNR que deberás abonar sobre la plusvalía.

Ejemplo: vendes a 200.000 €. El comprador retiene 6.000 € (3 %) y te paga 194.000 €. Los 6.000 € se consideran un anticipo de tu tributación sobre la plusvalía. Si tu impuesto final sobre la plusvalía es inferior a 6.000 €, recuperas la diferencia mediante la declaración de regularización del Modelo 210.

Si tu inmueble fue adquirido antes de 1995 o si has vendido con pérdida, el proceso de recuperación de la retención puede alargarse — tu gestor debe seguir activamente el expediente ante la Agencia Tributaria.

5. Cálculo completo de la plusvalía IRNR para un residente UE

6. El convenio de doble imposición: evitar la doble tributación

El convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia (Bélgica, Países Bajos, Alemania u otros Estados miembros de la UE) establece que las rentas inmobiliarias tributan en el Estado donde está situado el inmueble — es decir, en España. Tu país de residencia debe, por tanto, eximir estas rentas (o neutralizarlas mediante el mecanismo del crédito fiscal) para evitar la doble imposición.

En la práctica: si has declarado y pagado el IRNR español sobre tus rentas de alquiler españolas, normalmente no debes pagar impuesto adicional en tu país de origen sobre esos mismos ingresos (siempre que los declares correctamente allí y se aplique el convenio). Tu asesor fiscal del país de origen debe conocer estas rentas españolas y verificar la correcta aplicación del convenio.

• Consulta el valor catastral de tu inmueble en sedecatastro.gob.es

  El valor catastral es la base de cálculo de tu renta imputada. Consúltalo directamente en el portal del Catastro (sedecatastro.gob.es) con la referencia catastral que figura en tus recibos del IBI. Verifica también si tu inmueble ha sido objeto de una revisión catastral en los últimos 10 años — eso determina si aplicas el tipo del 1,1 % o el del 2 %.

• Presenta el Modelo 210 antes del 31 de diciembre para evitar atrasos

  Si nunca has presentado el Modelo 210 por tu inmueble español, puede que tengas años de atrasos. La Agencia Tributaria puede reclamar hasta 4 años de atrasos con recargos e intereses. Una regularización voluntaria antes de cualquier notificación de Hacienda reduce significativamente las sanciones.

• Conserva los justificantes de gastos de alquiler si arriendas el inmueble

  Si pones tu inmueble en alquiler, guarda todas las facturas de gastos deducibles (cuota de comunidad, IBI, seguro, obras). Estos documentos son imprescindibles para calcular correctamente la base neta imponible y justificar las deducciones en caso de comprobación.