Comprar vivienda en España siendo extranjero: guía 2026

Cada vez más compradores de México, Colombia, Argentina o Venezuela invierten en vivienda española — como plan de futuro, como inversión o como pied-à-terre familiar. Y la primera pregunta es casi siempre la misma: «¿comprar me da papeles?». Empecemos por ahí, porque la respuesta cambió hace poco, y luego recorramos el proceso con los números reales.

Lo primero: comprar ya NO da residencia

Dicho esto: cualquier extranjero puede comprar libremente en España, con o sin residencia, con o sin visado. Solo necesitas el NIE — y método.

Los 5 pasos de la compra

El presupuesto real: 12-15 % por encima del precio

El ITP es autonómico: los tramos catalanes (fuente oficial: Agència Tributària de Catalunya) no aplican en Madrid ni en Andalucía — verifica tu región. Y un detalle que sorprende: el impuesto se calcula sobre el valor de referencia catastral si supera el precio pagado. Consúltalo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de ofertar.

Las verificaciones que nadie hará por ti

En España el agente inmobiliario trabaja para el vendedor y el notario autentica — no audita. Tu protección es esta lista, completada antes de las arras:

• La nota simple del Registro de la Propiedad

  El documento central: propietario real, hipotecas, embargos, servidumbres. Se pide online por unos euros en registradores.org. Exígela fechada la semana de la firma.

• Las deudas pegadas a la vivienda

  Algunas deudas siguen al inmueble, no al vendedor: cuotas de comunidad (pide el certificado de la comunidad) e IBI impagado. Sin certificado, heredas la cuenta.

• La conformidad urbanística

  Ampliaciones sin declarar, piscinas sin licencia, construcciones en suelo rústico: el clásico de las costas. Cruza Catastro, nota simple y certificado urbanístico municipal — el trabajo central del abogado independiente.

• Cédula de habitabilidad y certificado energético

  Obligatorios para vender en Cataluña; sin ellos no hay contratos de agua/luz ni alquiler futuro.

• El documento de «reserva» de la agencia

  Cuidado con las señales firmadas con prisa en la agencia: hazlas revisar antes de pagar nada. El «hay otro comprador interesado» es el truco más viejo del sector.

Financiación como no residente: los números honestos

Los bancos españoles financian a compradores no residentes en torno al 60-70 % del precio (frente al 80 %+ de los residentes), evaluando tus ingresos documentados de origen — nóminas, declaraciones fiscales de tu país, historial bancario. Cuenta con ello: necesitas un 30-40 % de entrada más el 12-15 % de gastos. Compara la TAE agresivamente entre bancos: las condiciones para no residentes varían muchísimo, y algunos exigen seguros vinculados que encarecen el conjunto. Todo el recorrido — expediente, FEIN, protecciones de la Ley 5/2019 y riesgo cambiario — está en nuestra guía de la hipoteca para no residentes.

Después de la compra: tus nuevas obligaciones

Como propietario no residente te esperan dos citas fiscales: el IBI municipal anual y el Modelo 210 — el impuesto de no residentes por tu vivienda, que se debe aunque no la alquiles (renta imputada sobre el valor catastral). Nuestra guía del Modelo 210 explica el trámite que la mayoría descubre con carta de recargo. Asegura bien el inmueble desde el día uno — nuestro artículo sobre el seguro de hogar en España explica la trampa valor de reposición vs valor venal. Y si el plan es instalarte, tu camino sigue con el empadronamiento y la residencia fiscal.