Location saisonnière à Tarragone : ce que Hacienda surveille vraiment

1. Ce que Hacienda voit de vos revenus locatifs

Le Modèle 179 n’est que l’un des quatre canaux par lesquels Hacienda surveille la location saisonnière :

2. La licence HUT en Catalogne : obligatoire, pas optionnelle

En Catalogne, toute location touristique de moins de 31 jours est régie par le Decret 159/2012 et la réglementation de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Le bien doit être enregistré comme Habitatge d’Ús Turístic (HUT).

“Els habitatges d’ús turístic son aquells habitatges que es cedeixen de manera reiterada i a canvi d’un preu, per a estades de temporada, en condicions d’immediata disponibilitat.”

—

Agència de l’Habitatge de Catalunya

Comment obtenir la licence HUT ?

1. Vérifier l’accord de la communauté de propriétaires — depuis la réforme de la loi de propriété horizontale, une majorité qualifiée de 3/5 peut voter l’interdiction des HUT dans un immeuble. Vérifiez avant tout investissement.
2. Obtenir la Cèdula d’Habitabilitat valide — certificate d’habitabilité délivré par la Generalitat de Catalunya. Obligatoire pour la demande HUT.
3. Déposer la déclaration responsable HUT sur le portail Tràmits de la Generalitat avec les documents requis. Numéro attribué immédiatement. Coût : environ 150–250 € selon la commune.
4. Afficher le numéro HUT dans toutes les annonces — Airbnb et Booking.com l’exigent en Catalogne. Son absence peut entraîner le retrait de l’annonce et une amende.

3. Fiscalité des revenus locatifs selon votre résidence

Si vous êtes résident fiscal espagnol (IRPF)

Les revenus de location touristique s’intègrent dans votre déclaration IRPF comme rendimientos de capital inmobiliario. Les déductions autorisées incluent : IBI, intérêts d’emprunt, assurance habitation, charges de copropriété, amortissement du bien (3 %/an de la valeur de construction), commissions de plateforme, frais de nettoyage entre séjours.

⚠️ La réduction de 60 % prévue pour la location résidentielle longue durée ne s’applique pas à la location touristique.

Si vous êtes non-résident belge (IRNR)

Vous êtes imposé à 19 % (taux UE) sur les revenus locatifs nets via le Modèle 210, déclaré trimestriellement. Les résidents UE/EEE peuvent déduire les charges directement liées aux revenus (intérêts, IBI, assurance, amortissement, commissions plateforme) depuis la réforme de 2010.

Exemple chiffré (non-résident belge) : Revenus bruts 8 000 €/saison − Déductions 2 500 € = Base nette 5 500 € × 19 % = IRNR : 1 045 €

4. TVA (IVA) : quand s’applique-t-elle ?

Un nettoyage entre deux locataires ne constitue pas un service hôtelier. En revanche, si vous proposez une conciergerie ou un ménage quotidien pendant le séjour, vous entrez dans le périmètre TVA et devez vous enregistrer comme Autónomo ou via une structure appropriée.

5. L’obligation du registre des voyageurs depuis 2024

Depuis janvier 2024, les propriétaires de locations touristiques doivent enregistrer les données d’identité de chaque voyageur sur la plateforme SES.HOSPEDAJES de la Guardia Civil dans les 24h suivant l’arrivée. Cette obligation s’applique pour chaque séjour, même d’une seule nuit.

Données requises : nom, prénom, date de naissance, numéro de document d’identité, nationalité, date d’arrivée et de départ. Les logiciels de gestion locative (Lodgify, Hostaway) peuvent automatiser cette transmission.

6. Checklist légale complète pour louer en saisonnier à Tarragone

• Vérifier que la communauté de propriétaires n'interdit pas les HUT

  Consultez les statuts de la copropriété et les PV d'assemblées générales. Une décision 3/5 peut bloquer votre projet.

• Obtenir la Cèdula d'Habitabilitat valide

  Délivrée par la Generalitat de Catalunya. Vérifiez sa date d'expiration — elle doit être en cours de validité pour la demande HUT.

• Déposer la communication préalable HUT sur tramits.gencat.cat

  Numéro attribué immédiatement. Coût approximatif : 150–250 €. Afficher ce numéro sur toutes les annonces.

• Déclarer les revenus via Modèle 210 (non-résidents) ou IRPF (résidents)

  Conserver toutes les factures de charges pour les déductions. Délai : trimestriel pour les revenus locatifs réguliers.

• Configurer le registre des voyageurs sur SES.HOSPEDAJES

  Compte à créer sur hospederias.guardiacivil.es. Déclaration obligatoire dans les 24h de chaque arrivée depuis janvier 2024.

• Vérifier que votre assurance habitation couvre la location touristique

  Une assurance standard ne couvre souvent pas les dommages causés par des locataires touristiques. Une assurance spécifique HUT est recommandée.